내 집 마련 분투기 - 2. 디딤돌과 보금자리를 동시에 신청하기

 

 1편은 여기에.

내 집 마련 분투기 - 1. 버팀목에서 디딤돌로 넘어가기

 

 

 

 금액을 정해두고 집 보러 다니기 

 

 자, 버팀목에서 디딤돌로 넘어갈 수 있는 걸 알았으니 이제 디딤돌 대출 신청을 계획하기로 합니다.

 그렇지만 대출 신청을 하기 전에 가장 중요한 한 가지가 있습니다. 이 시점에서 집을 계약해야 합니다.

 간단히 이야기하자면 이런 거예요.

 

 대략적 예산 산정(상한선 정해두기) -> 임장 및 계약 -> 계약 후 대출 신청

 

 의 단계로 진행하시면 됩니다.

 

 집을 보러 다니실 때 염두에 두셔야 할 것은 매매가, 그러니까 계약하는 집의 금액만 중요한 것이 아니라는 거예요. 

 

 디딤돌과 보금자리 둘 다 LTV(Loan To Value Ratio)가 최대 70%입니다. (투기 과열지구나 조정지구의 경우 더 낮아질 수 있습니다.) 주택의 가치 대비 대출의 비율이 70%를 넘을 수가 없다는 뜻인데요, 주택의 가격이 아닌 주택의 가치라고 말하는 이유는 대출 신청 시 단순히 주택의 매매가가 기준이 되는 것이 아니기 때문입니다.

 

 매매가와 매매 시세, 둘 중에 더 낮은 가격을 기준으로 산정됩니다. 

 

 그렇기 때문에 마음에 드는 집이 있으시고 거래 가격이 대출을 포함한 예산 안에 들어온다 하더라도 매매 시세를 꼭 체크하셔야 하는 것입니다. 특히 요즘 같은 경우에는 내가 거래하려는 주택의 가격과 매매 시세가 다소 차이가 나는 경우도 종종 있어요.

 예를 들어 매매하려는 주택의 가격이 5억 6천인데 매매 시세는 4억 6천이다, 그러면 대출금액은 4억 6천을 기준으로 산정된다는 뜻입니다. 여유자금이 넉넉하신 경우라면 상관이 없겠지만 LTV를 꽉채워 대출을 이용하려는 경우에는 이 부분을 꼭 염두에 두셔야 합니다.

 

 계약 후 대출 신청하기 

 

 그렇게 계획을 세워서 마음에 들고 예산에도 맞는 집을 구했습니다. 그러면 이제 디딤돌과 보금자리 대출을 신청할 차례입니다. 매매 가격도 매매 시세도 4억짜리 주택이라고 가정하고 대출 계획을 세워보겠습니다.

 

 저에게 1억 5천의 자기 자본이 있다는 가정으로 계산할게요. 그러면 총 2억 5천의 대출이 필요하겠네요.

 

 일단 대출 조건과 한도를 짚고 넘어갈게요.

 

내집마련 디딤돌 대출 조건

 디딤돌 대출은 부부합산 연소득 6천만원 이하, 신혼부부 및 몇가지 조건의 경우 7천만원 이하입니다. 당연히 무주택 세대주여야 하고 순자산이 3.94억원 이하여야 합니다.

 

내집마련 디딤돌 대출 한도

 

 또한 LTV 70%까지 대출이 가능하지만 상한선이 있습니다. 저는 신혼가구 기준인 2.2억원의 기준으로 설명하겠습니다.

 마지막 줄의 MCG를 이해하기 위해서는 먼저 소액임차보증금 이라는 것에 대해 아셔야합니다.

 

 소액 임차 보증금이란 : 주택임대차보호법에 의하여, 임차하고 있는 주택이 경매나 공매등이 진행될 경우 임차인의 보증금중 일정금액이 본건 저당권 보다 최우선하여 낙찰금액에서 변제받을 수 있는 금액.

 

 

 

 그러면 대출받을 수 있는 금액에서 저 금액이 마이너스가 된다는 뜻인데, 여기에서 MCG는 Mortgage Credit Guarantee로 주택담보대출시 소액임차보증금을 공제하지 않고 LTV 상한까지 대출을 받을 수 있도록 하는 주택금융신용보증기금의 모기지신용보증을 뜻합니다. 복잡하다고요? 그럼 이렇게 말씀 드릴게요. 보증료로 돈을 조금 더 내면 소액임차보증금을 공제하지 않을 수 있다는 뜻입니다.

그렇지만 MCG를 이용하려면 주택 가격이 3억원 이하여야 하기 때문에 저의 경우는 해당되지 않습니다.

 

 그러면 MCG 없이 4억원의 주택을 구입하려는 저는 디딤돌 대출에서 이만큼의 금액을 신청할 수 있습니다.

 

 4억 * 0.7 = 2억 8천 - 소액임차보증금 4천 3백만원 = 2억 3천 7백 / 상한선이 2억 2천 = 최종 2억 2천만원

 

 계산이 좀 신기하지 않나요?

 저는 처음에 다르게 생각했어요.

 4억 * 0.7 = 2억 8천 / 그런데 상한선이 2억 2천이니까 2억 2천-4천 3백만원 = 1억 7천 7백만원 아닌가?

 하지만 상한선은 최종 금액에서 따지는 거라고 해요. 

 

 예를 들어 산정 기준금액이 3억 5천이라면 

 

 3억 5천 * 0.7 = 2억 4천 5백 - 소액 임차 보증금 4천 3백 = 2억 2백 / 최종 2억 2백만원

 

 이렇게 계산이 되는 거예요.

 

 그러면 디딤돌 대출로는 2억 2천만원을 조달할 수 있습니다.

 

 자기자본 1억 5천 + 디딤돌 대출 2억 2천 = 3억 7천만원이니 3천만원이 더 필요합니다.

 그 금액을 보금자리로 신청하는 겁니다.

 

보금자리 대출 조건

 

 보금자리 대출 조건입니다. 디딤돌 신청이 가능하다면 보금자리도 신청이 가능하다고 생각하시면 간단합니다.

 

보금자리 대출 한도

 

 보금자리 대출 한도는 3억 6천만원입니다. 역시 최대 LTV 70% 입니다. 주택가격 4억 * 0.7 = 2억 8천만원까지 가능합니다. 그런데 자기자본 1억 5천에 보금자리론 2억 5천 받으면 4억이니까 그냥 보금자리로 필요한 금액을 전부 대출 받으면 그냥 한 번에 끝낼 수 있지 않나 싶으실 거예요. 근데 굳이 귀찮게 왜 두 군데에 신청해야하는가? 라고 한다면 이유는 간단합니다.

 

 디딤돌 대출의 이율이 훨씬 저렴하니까요.

 

2021년 9월 기준 디딤돌 대출 금리

 

 2021년 9월 기준의 디딤돌 대출 금리입니다. 일단 우대금리를 제외한 금리이고요. (9월 기준으로 올랐다고 해요, 제가 신청할 때와 아주 살짝 차이가 있네요.) 대출 금리는 신청 시점 기준입니다.

 

 

2021년 9월 기준 보금자리 대출 금리

 

 2021년 9월 기준의 보금자리 대출 금리입니다. 이정도 금리가 별 것 아니라고 느껴지시겠지만 대출하는 금액이 크다 보니 % 차이가 그리 크지 않게 느껴지더라도 금액의 차이가 많이 나게 되어요. 

 

 그렇기 때문에 디딤돌로 받을 수 있는 최대한도를 신청하고 나머지 금액을 보금자리로 신청하는 것입니다.

 

 그러니까 저는 

 

 자기 자본 1억 5천 + 디딤돌 대출 2억 2천 + 보금자리 대출 3천 = 4억

 

 으로 진행을 하게 되는 것입니다.

 

 생각보다 글이 많이 길어졌네요. 

 그러면 다음번 글에서 대출을 신청하고 서류제출 및 다음 절차를 알아보도록 하겠습니다.